Assurance loyers impayés ou caution : quel dispositif choisir pour sécuriser votre investissement locatif ?

Face aux risques d’impayés de loyers, les propriétaires bailleurs sont souvent en quête de solutions pour sécuriser leur investissement locatif. Deux dispositifs se présentent à eux : l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution. Comment choisir entre ces deux options ? Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des avantages et inconvénients de chaque solution pour vous aider à faire le bon choix.

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés est une garantie souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’une compagnie d’assurance. Elle permet de couvrir les impayés de loyers, charges et taxes en cas de défaillance du locataire. Cette assurance prend en charge également les frais liés au recouvrement des sommes dues ainsi que les frais de justice éventuels.

Les conditions d’éligibilité des locataires à une ALI varient selon les compagnies d’assurance. En général, elles exigent un niveau de revenus minimum (généralement trois fois le montant du loyer) et un contrat de travail stable (CDI hors période d’essai, fonctionnaire titulaire).

Qu’est-ce que la caution ?

La caution est une personne physique (généralement un proche du locataire) ou morale (organisme public ou privé) qui s’engage à régler les sommes dues par le locataire en cas d’impayés de loyers. La caution doit disposer de revenus suffisants pour assumer cet engagement et être solvable.

La caution peut être simple (elle n’intervient qu’après une mise en demeure restée sans réponse du locataire) ou solidaire (elle peut être directement sollicitée par le propriétaire dès le premier impayé). Dans les deux cas, la caution doit signer un acte écrit et distinct du contrat de bail.

Les avantages et inconvénients de l’assurance loyers impayés

L’ALI présente plusieurs avantages pour le propriétaire bailleur :

  • Elle offre une couverture étendue, incluant les frais de recouvrement et de justice, ainsi que la prise en charge des dégradations locatives dans certains contrats.
  • Elle permet au propriétaire de ne pas mettre en difficulté financière un proche du locataire en cas d’impayés.
  • Elle évite au propriétaire d’avoir à gérer lui-même les démarches de recouvrement, souvent longues et coûteuses.

Toutefois, l’ALI présente aussi des inconvénients :

  • Son coût, généralement compris entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers, charges comprises.
  • Les critères d’éligibilité stricts pour les locataires, qui peuvent exclure certains profils (CDD, intérimaires, étudiants, etc.).
  • Le risque de carence (période durant laquelle l’assurance ne prend pas en charge les impayés) et de franchise (période de latence entre le premier impayé et la prise en charge par l’assurance).

Les avantages et inconvénients de la caution

La caution présente également des avantages :

  • Son coût nul pour le propriétaire, puisque c’est le locataire qui sollicite la caution.
  • Une plus grande souplesse dans les critères d’éligibilité des locataires.
  • La possibilité d’obtenir une caution solidaire pour une intervention rapide en cas d’impayés.

Cependant, la caution a aussi des inconvénients :

  • Le risque que la caution ne soit pas solvable au moment où elle doit intervenir.
  • La nécessité pour le propriétaire de gérer lui-même les démarches de recouvrement auprès de la caution.

Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?

Pour choisir entre ces deux dispositifs, il convient de prendre en compte plusieurs critères :

  1. Votre niveau d’aversion au risque : si vous préférez déléguer la gestion des impayés à une compagnie d’assurance et bénéficier d’une couverture étendue, l’ALI sera sans doute plus adaptée.
  2. Le profil de votre locataire : si vous souhaitez louer à des profils plus atypiques ou moins solvables, la caution pourra être une solution plus flexible.
  3. La législation en vigueur : la loi ELAN de 2018 interdit désormais de cumuler caution et assurance loyers impayés, sauf pour les locataires étudiants et apprentis. Il est donc important de vous renseigner sur les dispositifs autorisés selon le profil de votre locataire.

En définitive, il n’y a pas de réponse unique à la question assurance loyers impayés ou caution. Le choix doit être guidé par vos préférences personnelles, le profil de votre locataire et les contraintes légales. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier pour vous conseiller dans cette démarche.