Actuellement, il est difficile de trouver des biens immobiliers, que vous cherchez à vendre ou à acheter. Il est surtout difficile de trouver des appartements à acheter. Pourtant, il faut dire que chaque propriétaire a ses raisons de vouloir vendre son bien. Ce qui peut être un besoin d’argent dû à une maladie, un nouveau projet, etc. Et si l’appartement que vous voulez acheter ou vendre était encore occupé par des locataires, quels sont les droits qui tournent autour de cette transaction ?

Les droits du locataire de l’appartement

Quand un appartement loué est mis en vente, le locataire qui y habite a bien sûr des droits. S’il a habité l’appartement assez longtemps, il a un droit de préemption (le droit d’acheter avant tout autre acheteur potentiel) sous deux conditions :

–      Les appartements sont vendus en tranches ou en lots

–        Les appartements sont vendus en totalité puis revendus à la découpe par son acquéreur sans que le contrat de bail ne soit renouvelé.

Par ailleurs, le propriétaire et vendeur de l’appartement n’est pas obligé d’informer son locataire de la vente du bien si les conditions de location sont inchangées. Cependant, le locataire est dans l’obligation d’accorder, si nécessaire, deux heures de visite des lieux, pendant les jours ouvrables.

Les avantages de l’achat ou la vente d’un appartement loué

Dans une vente d’appartement loué, l’acheteur a beaucoup d’avantages puisqu’il est épargné de la recherche de locataire sérieux, qui est aujourd’hui un grand problème. Effectivement, en achetant un appartement déjà occupé par des locataires, vous aurez un nouvel appartement avec des locataires dedans, ce qui signifie un nouveau revenu mensuel stable. Dès que l’achat est conclu, vous aurez deux contrats à signer : le contrat de vente et le contrat de bail. Quant au vendeur de l’appartement, il a l’avantage de pouvoir vendre son bien immobilier en un temps record. Il pourra donc très vite obtenir un fond pour financer un nouveau projet. Il est toutefois à préciser que, comme l’appartement est occupé, il sera vendu à moins 10 % de son prix.

Les droits sur la caution de garantie

La caution versée par le locataire de l’appartement à son bailleur durant la signature du contrat devra être restituée au locataire par le nouveau propriétaire au moment où celui-ci décide de quitter les lieux. Cependant, le propriétaire initial de l’appartement loué est en droit de remettre ou de ne pas remettre cette somme d’argent à son acheteur durant la signature de vente. Si, pendant la signature de bail, une personne s’est portée caution, elle est délivrée de tous ses engagements se rapportant à la location de l’appartement par la vente de celui-ci. Par ailleurs, si le nouveau propriétaire de l’appartement lui demande un renouvellement de contrat de garantie, elle peut très bien refuser.

Un avocat en droit immobilier travaille d’arrache-pied pour documenter et examiner les transactions immobilières, tant pour les acheteurs que pour les vendeurs. Ces transactions comprennent des contrats d’achats, de locations, des inspections de maisons, et même des évaluations. Alors, quelles sont leurs principales responsabilités ?

La rédaction des documents essentiels

La mutation de propriété n’est pas toujours un processus facile que vous pouvez faire vous-même. Le volume de documents peut être intimidant et, de plus, il y a des documents qui doivent être rédigés et documentés d’une manière spécifique. L’un des rôles clés d’un avocat en droit immobilier est de rédiger des documents tels que des actes de transfert de propriété, des contrats d’achat, des baux ou d’autres contrats de location, des contrats de financement et plus.

L’examen des opérations et des contrats

Les avocats spécialisés en droit immobilier offrent à leurs clients des services de révision et de consultation à l’occasion de diverses transactions immobilières. Les avocats examinent les questions relatives au titre légal de la propriété, les rapports et les préoccupations environnementales et tout autre document ayant trait à la transaction. Dans la majorité des cas, les avocats trouveront des problèmes que le client n’a pas reconnus comme étant des sujets de préoccupation. Ils aident à s’assurer qu’un client ne se laisse pas piéger par des pièges juridiques imprévus. L’avocat examine également toutes les offres et s’assure que tous vos droits sont protégés et que vos obligations sont clairement définies.

La représentation en justice

Le rôle de l’avocat spécialiste en droit immobilier ne se limite pas à faciliter le transfert de propriété de l’acheteur au vendeur. Elle s’étend jusqu’à la salle d’audience. Lorsque les transactions immobilières ne fonctionnent pas, un avocat spécialisé en droit immobilier vous aidera à obtenir une représentation juridique devant les tribunaux. Votre avocat intentera une poursuite en votre nom, plaidera votre cause à l’audience et interjettera appel au besoin. Votre représentant juridique consultera également l’avocat de la partie adverse pour tenter d’en arriver à un règlement à l’amiable. En cas de problème avec votre transaction immobilière, votre avocat spécialisé en droit immobilier sera là pour déposer et vous protéger devant les tribunaux.

La forclusion

De nombreux avocats spécialisés en droit immobilier travaillent sur des dossiers relatifs aux saisies d’hypothèques et d’actes de fiducie, surtout en période de crise économique. Certains travaillent pour défendre les emprunteurs tandis que d’autres s’efforcent de faire respecter la forclusion dans l’intérêt de leurs prêteurs. Un avocat représentant un emprunteur s’efforcera de sauver la maison de l’emprunteur de la forclusion en contestant toute erreur commise par l’avocat de la partie adverse dans le processus de forclusion. Ils négocieront également un accord de règlement pour mettre fin à l’accord de forclusion.

C’est un document administratif qui permet à la fois une autorisation et un moyen de contrôler des aménagements affectant l’utilisation d’un terrain. Et cela relève alors des responsabilités du lotisseur foncier.

Les travaux concernés

Le permis d’aménager est en principe délivré par la mairie. Avec le permis de construire et le permis de démolir, il est l’une des catégories d’autorisations d’urbanisme. Il est donc exigé pour :

• Les lotissements concernant la création de plus de deux lots, la réalisation d’espaces ou des voies communs.
• Le terrain de camping : la création ou agrandissement pour plus de 20 personnes, d’une capacité de six tentes ou caravanes, agrandissement plus de 10%
• Le terrain de loisir : création ou aménagement d’un parc de loisirs, pour la pratique des sports ou de loisirs motorisés
• L’aménagement d’un parc d’attractions et des aires de jeux d’une superficie supérieure à deux hectares
• L’aménagement d’un terrain de golf d’une superficie supérieure à 25 hectares
• L’installation d’aires de stationnement ouverte au public : garages collectifs de caravanes d’au moins 50 unités ou d’au moins 50 véhicules
• Affouillement et exhaussement du sol : d’une hauteur de à deux mètres, d’une superficie d’au moins 100 m²

Les démarches à faire

Il est important de savoir que le permis d’aménager est délivré par l’autorité municipale. Pour l’obtenir, le demandeur doit déposer son dossier à la mairie du lieu du terrain en quatre exemplaires. Il peut se rendre directement sur le lieu ou envoyer par courrier son dossier avec le formulaire. Une fois que le maire reçoit votre demande, il vous adresse un récépissé qui précise le numéro d’enregistrement et la date à laquelle les travaux pourront débuter si aucune opposition par l’administration. Sachez que l’instruction du dossier dure trois mois. Un extrait de la demande de permis d’aménagement est affiché en mairie pendant cette période. À l’issue de ce délai, la mairie informe sa décision au demandeur soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit par courrier électronique. Si elle est tenue, un arrêté municipal est notifié à l’intéressé. En cas de refus, le demandeur a deux mois pour solliciter à la mairie de modifier sa décision. Si l’administration persiste, il peut saisir une procédure devant les tribunaux administratifs dans les deux mois de la notification du refus.

Le mode d’affichage

Une fois que le permis d’aménager est obtenu, il doit être affiché sur le terrain de manière visible à l’extérieur pendant la durée du projet d’aménagement. Cet affichage doit se faire sur un panneau rectangulaire ayant des dimensions supérieures à 80 cm. Et il doit mentionner le nom et la raison sociale, le nom de l’architecte, la date de délivrance avec le numéro et la date d’affichage en mairie, la nature et la surface du terrain, l’adresse de la mairie, la surface de plancher autorisée et la hauteur des constructions exprimées en mètres par rapport au sol naturel, le nombre de lots prévus, le nombre d‘emplacements si le projet concerne un terrain de camping ou un parc de loisirs.