Le portage immobilier est une solution alternative de financement qui permet à un propriétaire en difficulté financière de céder temporairement son bien à un investisseur, tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement. Cette opération présente des avantages pour les deux parties, mais elle implique également certaines obligations fiscales. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet sur la fiscalité du portage immobilier et les éléments à prendre en compte.
1. Les principes du portage immobilier
Le portage immobilier est une opération qui consiste pour un propriétaire à vendre temporairement son bien à un investisseur, dans le but de régler des dettes ou de faire face à des difficultés financières passagères. Le propriétaire initial peut continuer à occuper le logement en tant que locataire, avec une option de rachat prévue dans le contrat. À l’issue de la période convenue (généralement entre 3 et 5 ans), il peut ainsi exercer cette option et redevenir propriétaire du bien.
Cette solution présente plusieurs avantages pour les deux parties :
- Pour le propriétaire initial : il évite la saisie immobilière, préserve son patrimoine et se donne le temps de se refaire une santé financière.
- Pour l’investisseur : il réalise un investissement sécurisé avec une rentabilité intéressante, puisque le prix de rachat est fixé dès le départ et que les loyers perçus pendant la période de portage constituent un revenu complémentaire.
2. Les obligations fiscales liées au portage immobilier
Le portage immobilier implique des obligations fiscales pour les deux parties, notamment en matière de droits de mutation, d’impôt sur le revenu et de taxe foncière.
a) Les droits de mutation
Lors de la vente initiale du bien, l’investisseur doit s’acquitter des droits de mutation, également appelés frais de notaire. Ils sont calculés sur la base du prix de vente et comprennent les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire. Le taux global des droits de mutation varie selon les départements, mais il est généralement compris entre 5 et 6% du prix de vente.
Lorsque le propriétaire initial exerce son option de rachat, il doit également payer des droits de mutation sur la base du prix de rachat convenu. Toutefois, il peut bénéficier d’un abattement si le rachat intervient dans un délai inférieur à cinq ans après la vente initiale.
b) L’impôt sur le revenu
Pour l’investisseur, les loyers perçus pendant la période de portage sont considérés comme des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut choisir entre le régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc.), et le régime du micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30% pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Le choix du régime dépendra de la situation de l’investisseur et des charges liées au bien.
De son côté, le propriétaire initial doit déclarer le montant de l’option de rachat dans sa déclaration de revenus, au titre des plus-values immobilières. La plus-value est égale à la différence entre le prix de rachat et le prix de vente initial, diminuée des frais liés à l’opération (droits de mutation, honoraires du notaire, etc.). Elle est soumise à un taux d’imposition spécifique (19% + prélèvements sociaux).
c) La taxe foncière
Durant la période de portage, la taxe foncière est en principe à la charge de l’investisseur, en tant que propriétaire du bien. Toutefois, il est possible de prévoir dans le contrat une répartition différente des charges entre les parties.
3. Les précautions à prendre
Afin d’éviter les mauvaises surprises fiscales et optimiser la gestion du portage immobilier, il est essentiel pour les deux parties de :
- Bien se renseigner sur les obligations fiscales liées au portage immobilier et les intégrer dans leur calcul de rentabilité.
- Anticiper les éventuelles évolutions fiscales (augmentation des taux d’imposition, modification des abattements, etc.) durant la période de portage.
- Faire appel à un professionnel du secteur (notaire, conseiller en gestion de patrimoine) pour les accompagner dans l’opération et les aider à optimiser leur fiscalité.
En conclusion, le portage immobilier est une solution intéressante pour les propriétaires en difficulté financière et les investisseurs en quête de rentabilité sécurisée. Toutefois, il est important de bien comprendre les obligations fiscales liées à cette opération et de prendre les précautions nécessaires pour en tirer le meilleur parti.