Acquérir un bien immobilier en indivision est une solution de plus en plus prisée par les couples, les membres d’une même famille ou les amis souhaitant réaliser un investissement commun. Pourtant, cette formule présente des avantages mais aussi des inconvénients et nécessite une bonne connaissance des règles juridiques et fiscales qui l’encadrent. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour vous aider à comprendre et maîtriser l’achat en indivision.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier, sans que leur part respective ne soit divisée matériellement. Chaque indivisaire détient ainsi une quote-part du bien, exprimée en pourcentage. L’indivision peut résulter de la volonté des parties (achat commun) ou de la loi (succession).
Il est important de noter que l’indivision n’est pas un régime matrimonial, et qu’elle peut concerner aussi bien des couples mariés, pacsés ou en concubinage, que des membres d’une même famille ou des amis.
Les avantages de l’achat en indivision
Parmi les principaux atouts de l’achat en indivision, on peut citer :
- La mutualisation des ressources : acheter à plusieurs permet de réunir des fonds plus importants pour financer l’acquisition d’un bien immobilier et d’emprunter à des conditions plus avantageuses (montant, durée, taux).
- La souplesse dans la répartition des parts : les indivisaires sont libres de déterminer leur quote-part respective en fonction de leur apport personnel et de leurs souhaits. Cette répartition peut être modifiée ultérieurement par un acte notarié.
- La facilité de gestion : contrairement à certaines autres formes d’achat collectif (SCI, par exemple), l’indivision n’impose pas la création d’une structure juridique spécifique et les formalités administratives sont réduites au minimum.
Les inconvénients de l’achat en indivision
L’achat en indivision présente également des points faibles qu’il convient de prendre en compte :
- L’insécurité juridique : en cas de mésentente entre les indivisaires ou de décès de l’un d’eux, la situation peut rapidement se compliquer. L’indivision est souvent source de conflits et peut entraîner la vente forcée du bien.
- L’impossibilité de disposer librement de sa part: un indivisaire ne peut pas vendre ou hypothéquer sa quote-part sans l’accord unanime des autres, ce qui limite sa capacité à mobiliser son patrimoine.
- Le risque de responsabilité solidaire : les indivisaires sont tenus conjointement et solidairement des dettes liées au bien (charges, travaux, impôts), ce qui signifie que chacun peut être tenu de payer pour l’autre en cas de défaillance.
Les règles de fonctionnement de l’indivision
L’achat en indivision est encadré par le Code civil, qui prévoit notamment :
- L’unanimité pour les décisions importantes : la vente, la division ou l’hypothèque du bien nécessitent l’accord de tous les indivisaires. Pour les décisions d’administration courante (travaux d’entretien, par exemple), la majorité des 2/3 suffit.
- Le partage des charges et des revenus : les dépenses et recettes liées au bien (loyers, frais d’entretien, taxes) sont réparties entre les indivisaires proportionnellement à leurs parts respectives.
- La possibilité de sortir de l’indivision: chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, ce qui entraîne généralement la vente du bien et le partage du prix entre les parties. Toutefois, cette solution peut être évitée si un accord amiable est trouvé pour racheter la part du sortant.
Mettre en place une convention d’indivision
Pour sécuriser leurs relations et anticiper d’éventuels litiges, les indivisaires ont la possibilité de conclure une convention d’indivision. Ce contrat, rédigé par un notaire, précise notamment :
- La répartition des parts entre les indivisaires et leurs droits respectifs sur le bien;
- Les modalités de prise de décision (majorité qualifiée, droit de veto);
- Les règles de gestion du bien (loyers, charges, travaux);
- Les clauses de préemption ou d’agrément en cas de vente d’une part;
- Les conditions et modalités de sortie de l’indivision.
Fiscalité et financement de l’achat en indivision
L’achat en indivision entraîne des conséquences fiscales spécifiques pour les parties :
- Droits d’enregistrement: lors de l’achat, chaque indivisaire est redevable des droits proportionnellement à sa part. En cas d’acquisition à titre gratuit (donation, héritage), les droits sont calculés sur la valeur totale du bien.
- Taxe foncière: elle est due par les indivisaires au prorata de leurs parts respectives. Toutefois, l’administration fiscale peut exiger le paiement solidaire de la totalité de la taxe si l’un des co-indivisaires ne s’acquitte pas de sa part.
- Taxe sur la plus-value immobilière: en cas de cession ultérieure du bien, la plus-value réalisée est imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pour chaque indivisaire, en fonction de sa part.
En ce qui concerne le financement de l’achat en indivision, les banques proposent généralement des prêts immobiliers spécifiques, avec des taux d’intérêt et des conditions adaptées. Il est important de comparer les offres et de bien négocier les clauses du contrat (durée, taux, garanties).
Ainsi, l’achat en indivision peut être une solution intéressante pour réaliser un investissement immobilier à plusieurs, à condition de bien connaître les règles juridiques et fiscales qui s’y appliquent et de prendre les précautions nécessaires pour sécuriser les relations entre les parties. La rédaction d’une convention d’indivision par un notaire est vivement recommandée pour anticiper d’éventuels litiges et protéger les intérêts de chacun.